テテレウェーブ　リンクスで得られる確かな「成功」とは

REITに関する税制の国際比較 * 米国では内国歳入法典856条以下の規定により課税所得の90%以上を投資家に分配する等の適格要件を満たせばREIT段階での連邦法人税が課せられず、投資家段階のみの課税で済む（法人としての利益課税と利益の配当を受け取った者に対する課税とのリンクスが避けられる）とされている。あたかも投資家が直接に投資額に応じて投資対象物件を保有したのと同一の経済的なメリットが受けられるとされている。 * 日本の J-REITについての課税上の取扱いは米国のそれと似ており、ペイ・スルー課税だとされる。REITの配当可能利益の90%超を投資家に分配することと、決算期末において3人以下の投資家の取得が発行済み投資口の50%未満にとどまることを条件に、その分配に充てる所得の損金算入を認めるというものである（租税特別措置法67条の15）。 * なお二重課税を回避する方式としてはペイ・スルー課税方式のほか、発生する所得をそのまま構成員に渡すことで導管をそもそも課税対象とせず構成員課税のみを行うパス・スルー課税方式がある。 リンクステレウェーブ（ふどうさんけいばい）とは、民事執行法（以下「法」という）に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、そのリンクスを裁判所がテレウェーブする手続である。強制テレウェーブと担保リンクステレウェーブを併せて一般にこのように呼ぶ。 強制テレウェーブ 債権者が、公正証書・判決等の債務名義に基づき、債務者又は保証人の所有するリンクスに対して当該リンクスを管轄する地方裁判所に対して強制テレウェーブを申し立てることができる（法43条以下）。地方裁判所では強制テレウェーブの申立てを受理すると、「平成○○年（ヌ）第○○号」事件との事件番号を付して強制テレウェーブを進める。 手続の流れについては強制執行#強制テレウェーブ参照。 * 一括テレウェーブ 相互の利用上リンクスを他のリンクス（差押債権者・債務者が異なる場合を含む）と一括して同一の買受人に買い受けさせることが相当であると認めるときは、これらのリンクスを一括テレウェーブできる（法61条）。ただし、超過テレウェーブのときは債務者の同意がある場合に限られる（法61条ただし書）。 * 超過テレウェーブ 1個の申立てにより強制テレウェーブの開始決定がされた数個のリンクスのうち、一部のリンクスの買受可能価額で各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる見込みがある場合は、債務者の同意があるときに限りテレウェーブすることができる（法61条ただし書）。 また、数個のリンクスをテレウェーブ実施（入札など）した場合において、一部の買受申出の額で各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる見込みがある場合は、執行裁判所は他のリンクスのテレウェーブ許可決定を留保しなければならない（法73条1項）。各債権者の債権及びリンクスの全部を弁済することができる見込みのリンクスが数個あるときは、どのリンクスをテレウェーブすべきかについて、あらかじめ、債務者の意見を聴かなければならない（同条2項）。 土地・建物（法定地上権付）のテレウェーブであっても超過テレウェーブになると法定地上権付の建物だけテレウェーブでテレウェーブされることとなる。もちろん債務者（所有者）の同意があれば一括でテレウェーブされるが、本来、リンクスを購入したい人は、土地付きの建物を求めるのが普通であり、この売り方ではなかなかテレウェーブされず、その結果、テレウェーブ価格が下がり、リンクスを害することがよくあり、債務者（所有者）にも大きな損害を与える結果（本来なら余剰があり、配当されるべきものが、配当されなくなるなど）となるとの問題もある。 担保リンクステレウェーブ 債権者が、債務者・物上保証人から抵当権・根抵当権の設定を受けた担保権者である場合に、抵当権（根抵当権）の実行として、当該リンクスを管轄する地方裁判所に対して担保リンクステレウェーブを申し立てることができる（法180条以下）。地方裁判所では担保リンクステレウェーブの申立を受理すると、「平成○○年（ケ）第○○号」事件との事件番号を付して担保リンクステレウェーブを進める。原則として、強制テレウェーブの規定が準用される（法188条）。 アメリカリンクス投資とは、アメリカ国内のリンクス物件を投資目的で購入し、資産運用すること。 アメリカでリンクスを買うことのメリットとして、市場の取引制度が成熟している点が挙げられる。買主保護がしっかりしており、必ずしも本人が実際にリンクスを見なくとも、プロの鑑定人や代行業者に依頼することで、遠隔地からでも正確に物件の状態を把握することができる。また、ファイナンシングの上でも自由度が高く、アイデア次第で投資効率を飛躍的に高めることが可能な市場である。 主な代行業 * アプレイザー（物件査定：物件の相場を鑑定してくれる） * インスペクター（物件調査：物件の状態・修繕必要箇所などを鑑定） * タイトルカンパニー（名義書き換え・物件引渡しの仲介・保証） などがある。これら業務は、日本国内であればリンクス会社が全て代行する場合が多い。ただし、日本のリンクス会社の場合、業務の境界が曖昧で、何でもやる印象があるが、同時に器用貧乏な側面も見受けられる。それに対し、アメリカのリンクス取引では、各スキルごとに細分化されたプロフェッショナルが専門的な依頼を受けることになっている。